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我国城市住宅建设若以生态质量而论，现仍处于一个较低的发展水平。这主要表现在城市新建设住宅的某些通病上。譬如，住宅与工商企业混建，其各自功能相抵；住宅配套设施不完备，自行车、生活垃圾聚集楼道；房间格局不合理，部分居民不得不把洗衣机、电冰箱置于卧室；许多住户从窗子向外看既见不着绿色也望不见蓝天；L型、U型、O型住宅楼颇多，户与户之间互相遮挡，家庭活动相互暴露等等。人们没有料到，年年盼新房、盼楼房，原来竟是这个样子。不仅如此，人们很快便发现，居住在这里的居民们对采光、日照、通风、隔音、隔热、防雨等符合标准的需求已绝无根本实现的可能，而且这种状况注定要传给他们的下一代、两代人。
住宅，综合了人们的物质、文化各方面的需要。住宅建设愈发展，人们愈不满足于有房住。总是期望随着社会生产、科学文化的时步和消费水平的提高能有更优美的居住环境和更适宜的起居条件。新居生态质量低劣户们的生活，则要以付出超常的物质和精神的损耗为代价。这是城市住宅建设中不容忽视的大问题。
那么，为什么原本用来解决住房难、住房特困户的办法，反倒造成了一批新房生态质量低劣户？究其原因，笔者以为主要有三个方面：
第一，住宅在城市建设中的主体地位没有得到社会的足够重视，住宅供给跟不上住宅需求。城市住宅，是城市劳动力再生产的主要场所，在城市建设总量和占城市用地的比例上均为城市建筑的主体，是城市建设的重点，但是，从实际上看在城市建筑中，一般最无生气、最无特色的当数住宅建筑，而存在问题最多的也是住宅建筑。现在，城市居民的居住条件正得到逐步改善。然而由于大批新房户底层已预先让出建工厂、商场等等，致使一部分居民刚刚告别陋室，又重新坠入困境。这种在同一地块上建起的半企业住宅的建筑，对企业说来，由于它的作坊式的活动空间，必然限制其生产经营规模，从长远看不会有大的作为和发展，而对这里的居民说来则是工厂、商场等多种污染的直接受害者。但也有些集体或个人硬是历尽周折把住宅建在闹市区，认为工作单位在楼下，出门就是商场，是最理想的居住条件，非把自己送进那个污染源中去不可，而无视这种住宅对人们身心健康的损害。改变城市住宅建筑的主体地位，住房生态质量低劣户必然增多。
第二，住宅设计只重建筑技术问题、成本、盈利问题。新建住宅区，人稠、楼密，囿于建筑设计的局限，人们之间的社会联系被严重阻隔。现在的住宅楼大多一个模式，各单元由下而上犹如坚起的一条条死胡同，住的越高越觉不安全。传统的邻里关系，相互守望的需求荡然无存。甚而同楼居住，却互不相识。楼层高，室内垃圾不能及时清理，楼上抛物现象屡禁不止。楼内黑厨房（无窗）、小厨房较多，而更糟糕的是有些厨房与卫生间紧对，室内两大污染源交叉污染。阳台，特别是北方城市住宅的阳台与卧室相通，加之不切实际地采用铝合金门窗，冬季室温耗损巨大。住宅顶层防雨设施简陋，排水不畅，渗漏严重，一些住房窗口雨水倒灌等等。住宅建筑设计作为一种技术服务产品，由于远不比诸如商业大厦、影剧院、体育馆等建筑设计的技术要求更严格、更复杂，从而具有较低的价格和收益，以致一向被冷落。这种状况不改变，新居生态质量低劣难以避免。
第三，住宅建设管理体制依旧被套在过去计划经济体制的框子里，是产生新住房生态质量低劣现象的根本原因。近年来，城市住房制度的改革，强烈地动摇了"公家包、福利制、低租金、实物分配"等为特点的旧体制，为逐步实现住宅商品化打通了道路。但是，现今还远没有达到"要住房，上市场"的目标。住宅建设以动迁居民户口定规模，盖什么就住什么，既无长远打算也无严格规范，既无竞价还价的余地，也无包退包换的可能，在这里市场机制不发生作用。住宅建设及其经营活动不受市场竞争和风险的检验，必将长期窒碍城市居民居住质量的提高。住宅产品生产周期长，告竣人准后，尽管存在这样那样的质量问题，但一般说来，非到更新之日不会在短期内推倒重建，而问题是这种住宅愈多，住房生态质量低劣户愈多，我们背的包袱愈重，从而成为城市发育过程中的一个不健全的重要方面。
住宅建设是一个很复杂的系统工程，既是遵循自然规律，不断改进建筑技术，完善住宅设计，又要遵循社会规律，体现社会主义市场经济的客观要求，改革住宅建设体制，提高住宅生态质量。在这里，需要做的许多工作必须件件落实。从大的方面说：
首先，住宅建设的总体规划当切合国力，合理布局，跟踪市场需求及其变化的趋势。一定时期的住宅状况，受制于该时期国民经济的发展程序及其居民需求的支付能力。这是社会主义基本经济规律在住宅建设上的集中体现。离开这个前提谈住宅建设，势必脱离我国实际。因此，城市建设应为住宅建设的发展创造条件，其它建设要服从和服条于住宅建设。我国城市经济的繁荣，带来了住宅建设的迅速增长。在不扩大用地面积的前提下，住宅建筑就要比现有住宅更高更密。加大住宅密度，环境质量会下降，但普遍建高层与我国现阶段的国力不适应，而城市住宅普遍偏低，又是对有限土地使用的严重浪费。但是，无论如何不能再发生曾有过的失误，比如居民住宅区的建设应与工厂区、商业区、游览区、公路铁路等有适当的距离和明显的分界，可是我们没有做到。大量砍伐树木、侵占绿地、抢占旅游景区建住宅，至今时有发生；旧城区改造只加高住宅，而不拓宽道路，甚至在已经很窄的街面上再加一层立交桥，成倍增长的车流量及其噪声、尾气等等的污染使许多居民断然失去了清洁和安静。
其次，住宅建筑设计应着眼于市场需求的现状和发展，以人为本，不能老是想着在已十分拥挤的空间还能容纳多少住户。住宅，除居民公用部分外，卧室、厨房、卫生间、客厅、阳台几个部分，怎样组合，各自应以占多大面积为好有其内在的客观要求或比例。这是可以在建筑设计上有所规定并付诸实施的。简单地套用某种公式�"三大一小"（即厨房大、卫生间大、客厅大、卧室小），就可能建造出一批新的生态质量低劣户。住宅商品与其它商品一样切忌千篇一律。人们在居住消费过程中逐渐熟悉了哪种住宅，就会发现其设计的各种缺陷，从而提出新的居住要求。现今住宅年复一年的老面孔，有背于住宅建设发展的规律，不是正常现象。一座城市尤其是大城市，不仅高中低档住宅都要有，而且不同外观不同格局的住宅也要有。是否可以设想，象"公寓"、"写字楼"那样设计住宅，公共走廊、公共大厅、公共阳台、各单元楼梯相互贯通等等。既有利于增进人们之间的联系和互助。也方便于装修以及此后的进一步完善和改造。当然，这种住宅在建筑设计上应突出提高家庭居住生态质量的特点。建筑设计是住宅建设发展的重要环节。它必须而且只能在不断地借鉴、补充、修正中发展。住宅建筑设计不可能一成不变。然而这一点却似乎很难做到，一些新建住宅楼居然与多年前建的住宅楼一样，外观一样、内部格局一样、缺点也一样，这种现象不该再继续下去了。
第三，住宅建设从设计到施工，住宅从使用到更新，每个环节都要有能够与不同时期市场需求相应的法律依据，住宅生产要守法，住宅消费也要守法。住宅是一种特殊耐用品，要坚决杜绝无证设计、无证施工，设计方案一经确立就要具备法律效力，决不允许任何部门或个人擅自改动，施工质量谁施工谁负责。由于住宅使用价值本身的某些隐患如墙体空洞、楼板龟裂等部是在竣工二三年后才暴露出来，对住宅工程质量的评估不能以当年检测结果定论，更不应草率命名优质楼"等。据此，住宅商品买卖以分期付款为宜，优质高价，劣质低价。劣质住宅做优质住宅出售给居民，居民几十年的损失自负，这不合理，要有明确的法律规定。城市新建住宅楼交付使用后，凿窗扒门，办厂、设商场、饭店、歌厅等，改变住宅性质，使左邻右舍住环境恶化，其商品房价格自然下降。因此，这部分住户的损失要由污染者补偿。住户室内装修要以不破坏原建筑结构为原则，推倒承重墙、增减给排水、煤气、供热设施、改变居室功能等应视为违法，由此造成对其他居民的损害，必须由肇事者自负。总之要把住宅建设的全过程纳入法制轨道，使住宅生产经营者、消费者既受法律的约束又受法律的保护。
城市住宅生态质量问题，涵容居民生活、社会生产、环境保护等各个方面，它的改善和提高不是仅只增加人均居住面积或只抓哪一单项工作就可奏效的，而是必须依赖整个社会的不懈努力和全面的深化改革。
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